201705.03
0
5

Kira Sözleşmelerinde Kira Artış Oranı

Kira Sözleşmelerinde Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Geçmişte kira sözleşmelerindeki kira artış oranı ile ilgili bir takım kanuni düzenlemeler yapılmışsa da bunlar Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir. Mevcut durum itibariyle kural olarak sözleşme serbestisi çerçevesinde taraflar kira artış oranı konusunda karşılıklı uzlaşma ile kira artış oranını belirlemekte ancak bazı durumlarda bunun kanunen bir üst sınırı bulunmaktadır. Şöyle ki eğer kira sözleşmesine konu yer iş yeri ise 2020 yılına kadar kira artışı oranı konusunda herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır ve sözleşme serbestisi çerçevesinde taraflar istediği oranda kira artış bedelini serbestçe belirleyebilir. Ancak konut kiralarında artış oranı konusunda kanuni bir üst sınır bulunmaktadır. Borçlar Kanunu’na göre konut kiralarında kira bedelindeki artış oranı, bir önceki yılın 12 aylık ÜFE ortalaması oranını geçemeyecektir. Ayrıca döviz üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde ise 5 yıl boyunca herhangi bir artış yapılamayacaktır.  Gerek bu kanuni düzenleme ve gerekse bu konudaki yerleşik Yargıtay ihtiyaçları nedeniyle uygulamada konut kiralamaları ya kira bedeli döviz olarak belirlenmekte ve sözleşmeye herhangi bir kira artış oranı yazılmamakta ya da TL üzerinden sözleşme yapılıyorsa enflasyondan korunmak amacıyla kira artış oranı enflasyonma yakın şekilde (%10 vb) ya da yıllık TEFE-TÜFE ortalaması olarak belirlenmektedir. Dolayısıyla iş yeri kiralarında kira artışı konusunda bir sınır olmamakla birlikte konut kiralamalarında, kira bedeli artış oranı konusunda yasal olarak bir üst limit vardır.  Bunun dışında esaslı şekilde değişen ekonomik koşullar ve aşırı ifa güçlüğü nedeniyle bazı istisnasi durumlarda dava yolu ile kira bedelinin uyarlanması veya hakkaniyet çerçevesinde sözleşmedeki belirlenen orandan farklı şekilde artırılması da hukuken mümkündür.

Kira Artışı Oranını Kabul Etmeyen Kiracının Tahliye Edilmesi

Kira artış oranı her iki tarafın karşılık anlaşması ve uzlaşması ile belirlendiği halde bazı durumlarda kiralayan taraf piyasa koşullarında yüksek talep nedeniyle kiranın daha fazla artırılması durumunda dahi yeni kiracı bulunabileceği algısına kapıldığından ve bu durumda mevcut sözleşmedeki kira artış oranından fazla kira artışı istemesi de hukuken mümkün olmadığından kiracıyı çıkartıp başka kiracı ile anlaşma yoluna gidebilmektedir. Kiralayanın dürüstlükle bağdaşmayan böyle bir yol izlemesi halinde, kiracı elindeki mevcut sözleşmenin geçerli olduğunu ileri sürüp kiraladığı yeri kullanmaya devam edebilir. Ancak kiralayan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarsa bu durumda kiracı da davaya cevap verirken kiralayanın asıl niyetinin kendisini çıkartıp bir başkasına daha yüksek bedelle kiraya vermek istediğini ispatlamaya çalışabilir. Hatta eğer kiralayan, kiracıyı bu şekilde ihtiyaç nedeniyle tahliye ettikten sonra 3 senede boyunca gayrimenkulu mevcut kiracıdan başkasına kiraya veremeyeceği için kiracı konuyu takip edebilir ve tahliye sonrası başka kira sözleşmesi yapılması durumunda tazminat talep edebilir. Benzer şekilde yeniden inşa/imar gibi bir sebeple tahliye yapılmışsa bu durumda yine eski kiracının öncelikli kiralama hakkı vardır. Ancak eğer kiracı tahliye taahhütnamesi verdiyse bu durumda, kiralayan daha yüksek kira artışı yapabilmek adına kiracıyı tahliye etmek istese de dahi kiracının buna karşı başvurabileceği fazla bir hukuki yol kalmayacaktır.

Av. İlker ATAMER
Bu sitedeki tüm makale ve içerikler Av. İlker ATAMER’e ait olup, yazı ve içerikler aidiyet tescili bakımından elektronik imzalı zaman damgası ile mühürlenmiştir. Sitedeki yazı ve içeriklerin yazılı izin olmaksızın kopyalanması veya başka yerde yayınlanması durumda FSEK kapsamında yasal işlem yapılacaktır.

Soru veya yorum yazabilirsiniz

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. *